Seseorang (sebut saja ahmad) ingin membeli rumah tipe 36 di kompleks pada developer (yang membuat perumahan), ternyata lokasi tanah dia inginkan tersebut telah dibeli orang, dan sudah ada fondasi bangunan. Developer tidak berani menjamin pemilik tanah mau menjual tanahnya. Developer menghubungi pemilik tanah dan dia tidak mau menjual. Akhirnya dida memutuskan untuk mencari rumah di developer lain.
Besoknya pemilik tanah ternyata mau menjual tanahnya. Developer melakukan akad jual beli dengan pemilik tanah (hanya kedua belah pihak), dan sertifikat tanah diserahkan pemilik tanah kepada pihak notaris atas permintaan developer agar dititipkan ke notaris saja.
Setelah dijelaskan bahwa pemilik tanah mau menjual tanahnya, dia dan developer janjian untuk bertemu untuk berbicara lebih jelas lagi. Dan esoknya dia melakukan kesepakatan jual beli rumah dengan developer, dengan pembayaran uang muka 120 juta sisanya bayar kredit 1 tahun tanpa riba. Rumah akan selesai dalam 3 bulan.
Setelah bayar uang muka, dia dan developer pergi ke notaris untuk membuat surat kuasa tanah atas namanya. Tapi di surat kuasa tanah, surat tanah masih nama pemilik tanah lalu dikuasakan ke nama pembeli. Pajak untuk biaya surat kuasa tanah di notaris ditanggung oleh developer.
1. Apakah developer menjual tanah yang belum diserahkan kepadanya, karena surat tanah masih atas nama pemilik tanah tapi surat tanah dari pemilik tanah sudah diserahkan ke notaris atas permintaan developer?
2. Bagaimana jika developer berbohong mengenai akad jual belinya dengan pemilik tanah? dia bertanya status tanah sewaktu akad, apakah sudah menjadi miliknya? Dia menjawab, ya.
3. Developer mengatakan bahwa kami harus akad jual beli setelah rumah selesai dibangun. Bolehkah akad lagi setelah rumah selesai?
4. Pembeli merasa khawatir akad jual belinya sah atau tidak? Karena banyak pendapat ulama berbeda tentang jual beli seperti ini. Jadi sekarang apa yang harus pembeli lakukan? sementara rumah sudah 45% dibangun. Dan Selama pembangunan rumah, si pembeli meminta tambahan bahan di luar kesepakatan, bolehkah?
Jawaban
Apabila kita melakukan akad transaksi dengan seorang developer untuk niat membangun rumah, pada dasarnya adalah sama dengan kita melakukan akad salam dengan perusahaan pengembang perumahan.
Akad salam ini meliputi:
- Mencarikan tanah dan sekaligus membantu pembiayaannya bagi saudara.
- Membangunkan rumah / properti yang dikehendaki oleh saudara.
Dalam mengatasi masalah pembiayaan tanah, rupanya developer menerapkan bai' murabahah dengannya. Murabahah diterapkan melalui mekanisme jual beli tanah dengan saudara dengan jalan cicilan (muajjalan) yang ditambah margin keuntungan bagi pihak developer.
Selanjutnya, akad jual beli tanah antara pihak developer dan pemilik tanah adalah sah dan benar sesuai dengan jasa yang ia tawarkan. Penerimaan kepemilikan antara pihak pertama kepada developer disebut dengan qabdlu hukmy, karena belum sampainya perubahan status tanah secara sempurna dari hak milik pertama ke developer yang disertai dengan perubahan nama di dalam dokumen kepemilikan tanah.
Demikian juga, akad jual beli antara pembeli dan pihak developer adalah sah juga. Akad tersebut itu sah karena status tanah tersebut sudah menjadi hak milik developer secara de facto, namun de jure-nya belum.
Apa status surat kuasa dalam akad tersebut?
Status surat kuasa ini pada dasarnya adalah surat yang berisi keterangan bolehnya bagi pihak yang diberi kuasa untuk melakukan tasharruf terhadap tanah yang dikuasakan. Sifat dari surat kuasa ini adalah bukti tertulis bahwa telah terjadi akad jual beli antara pihak developer dan pihak kedua. Namun, seiring belum adanya peralihan nama, maka pihak pertama masih berkewajiban mewakili pihak developer mengalihkuasakan hak dari developer ke pembeli. Kewajiban ini didasarkan pada belum sepenuhnya hak milik diberikan kepada developer. Kebiasaan semacam ini sudah umum berlaku di masyarakat. Dengan demikian, hal ini sesuai dengan sabda Rasulillah SAW:
عَنْ عَمْرِو بْنِ عَوْفٍ الْمُزَنِيِّ رضي الله عنه عَنِ النَّبِيِّ صلى الله عليه وسلم قَالَ: «الصُّلْحُ جَائِزٌ بَيْنَ الْمُسْلِمِينَ، إِلَّا صُلْحًا حَرَّمَ حَلَالًا، أَوْ أَحَلَّ حَرَامًا. وَالْمُسْلِمُونَ عَلَى شُرُوطِهِمْ، إِلَّا شَرْطًا حَرَّمَ حَلَالًا، أَوْ أَحَلَّ حراما» رواه أهل السنن إلا النسائي
Artinya: “Dari Amru bin Auf Al-Muzanny RA, dari Nabi SAW, ia bersabda, ‘Perdamaian itu boleh dibina di antara kaum Muslimin kecuali perdamaian dalam rangka mengharamkan perkara halal atau menghalalkan perkara haram. Orang Muslim adalah orang yang senantiasa teguh di atas janjinya kecuali janji mengharamkan perkara halal atau menghalalkan perkara haram. HR Ahli Sunan kecuali An-Nasai,” (Lihat Abdurrahman bin Nashir As-Sa’dy, Bahjatu Qulubil Abrar wa Qurratu ‘Uyunil Akhyar fi Syarhi Jawami’il Akhyar, Wazarutul Auqaf was Syu’unil Islamiyyah, juz I, halaman 92).
Berdasarkan hadits ini, pemakluman pembeli terhadap developer karena belum bisa melakukan balik nama adalah hal yang sangat dianjurkan dalam syariat agama kita. Hal ini mengingat, akad jual beli tanah memang benar-benar sudah terjadi antara pihak pertama dan developer dan developer dan saudara.
Bagaimana dengan pesan dari pihak developer bahwa setelah rumah jadi, antara pembeli dengan pihak developer harus melakukan akad jual beli lagi?
Pesan yang disampaikan oleh developer ini adalah benar, sebab tidak boleh ada dua akad di dalam satu akad transaksi. Sebagaimana hadits yang diriwayatkan oleh Imam Ahmad, Al-Bazzar, dan Al-Thabrany berikut ini:
روى أحمد والبزار والطبراني عن سماك عن عبد الرحمن بن عبد الله بن مسعود عن أبيه قال: (نهى النبي صلى الله عليه وسلم عن صفقتين في صفقة
Artinya: “Imam Ahmad, Al-Bazzar dan Al-Thabrany telah meriwayatkan dari Sammak, dari Abdurrahman bin Abdullah bin Mas’ud, dari bapaknya, berkata: Nabi SAW melarang dua akad didalam satu akad,” (Lihat Majalah Majma’il Fiqhil Islamy, Rabithatul Alamy Al-Islamy, juz X halaman 924).
Dalam kitab yang sama, hadits ini ditafsiri oleh Imam As-Syaukani sebagai larangan melakukan dua akad di dalam satu transaksi jual beli.
Adapun permintaan tambahan material baru di luar akad yang disepakati dalam akad salam sejatinya adalah tidak boleh selagi tidak disyaratkan sebelumnya akan kebolehannya. Namun biasanya, pihak developer selalu memberikan keluasan kepada konsumennya terhadap hal tersebut karena itu bagian dari strategi melayani kepuasan konsumen. Dengan demikian, dikembalikan pada nafsul amri, yaitu bahwa dalam praktik jual beli harus ada saling ridha di antara dua orang yang bertransaksi.
Dari berbagai keterangan di atas, kami membuat simpulan sebagai berikut:
1. Akad transaksi antara pihak pertama dan developer adalah sah. Demikian juga akad transaksi antara pihak developer dan pembeli karena statusnya adalah sudah hak milik, meskipun masih secara hukmy, dan belum secara tam (sempurna) disebabkan belum ada balik nama.
2. Developer dalam hal ini tidak membohongi pihak konsumen, seiring jawaban pertama di atas.
3. Akad jual beli kedua merupakan hilah keluar dari melaksanakan dua akad dalam satu akad. Akad kedua ini merupakan bentuk transaksi baru.
4. Jual belinya dengan pihak developer sudah sah.
5. Bila antara developer dan konsumennya terdapat unsur saling ridha, maka hal tersebut diperkenankan.
Demikian dari kami. Semoga bisa bermanfaat...
Referensi: www.nu.or.id
